面对越来越严峻的资金链状况，开发商开始纷纷谋求出路，或是低首付销售套现资金，或是抛售项目应对财务危机，或折价上市融资，但无论是选择哪条路都将注定不会一帆风顺。
土地流拍的增多，土地成交价格急速下降的信号，让银行无比紧张，“房企要死也是银行先死”的言论，更是深深的刺痛了银行。银行已开始未雨绸缪，做好了各种应对措施，来抵御房贷尤其是开发房贷的风险来临。
为开发商“买单”的不光是银行，消费者也同样卷入了这场风波。开发商降价销售，不但未能给未购房者带来多少惊喜，还让已购房者蒙受到了损失，甚至出现了两天内房子缩水35万，摇身一变成了“负首付者”的境况。
半年内全国土地流拍40幅
土地资产泡沫破裂
土地流拍的风潮在全国范围内蔓延。流拍已成普遍现象。
4月8日，深圳位于宝安和龙岗曾多次流拍的5幅居住用地再次挂牌出让。在振业地产以2006年的价格水平拿下龙岗一处地块后，另外4幅土地继续流拍。
4月9日，上海土地交易中心，8幅土地挂牌拍卖，竟有2幅无人问津。
厦门在继上次9幅地块集体流拍之后进行了第二次拍卖，10幅地块又有4幅流拍。昆明黄金地段的两幅地块拍卖现场也遭遇了无人出价的尴尬。2008年1月，南京推出五块土地，两块流拍，其余三块以底价成交。
来自杭州的消息则是，在断粮三个多月后，直到5月6日，杭州才将迎来春节后的首次土地出让。
据统计，广州在第一季度仅完成6幅经营性土地的出让，总用地面积0.499平方公里，不到全年最低供地计划的两成。即使有恒大41亿元拿下天河区地王的刺激，广州市场还是一次又一次出现土地流拍的消息。
据不完全统计，自去年10月以来的半年时间内，全国土地市场流拍多达40幅，大量土地以底价成交，这与2006-2007年全国各地“地王”频出的现象，似有霄泥之别。
造成这一局面的主要原因是在信贷收紧的背景下，开发商普遍资金紧缺。“土地市场是房地产市场的温度计，而开发商对市场的预期并不乐观，自然会反映到土地市场上，土地价格往上走很难。”
一些知名开发商与经济学家对2008年房地产市场的一个重要结论是：2008年土地资产泡沫破裂了。土地价格向土地价值回归将成为2008年中国房地产界标志性的事件。
“目前不是买地好时机，银行信贷政策收紧，宏观调控加强，地产公司要靠自有资金进行开发，资金状况好的没几个。”世联地产代理事业部副总经理甘伟如此评价。
业内专家分析认为，以往拿到土地就可以在市场上再融资，圈到更多的钱，再囤地--再融资的循环链条，已经随着牛市的淡化而断裂。开发商再融资的数量剧减，因为股价下跌，股本摊薄严重，再融资成本上升，地产再融资获批的可能性也越来越小。而实体市场销售萎缩，信贷紧缩，再融资放缓，开发商资金链紧张，开发商没有更多的钱去圈地。迄今为止，受市场影响最大的两家公司是广州的恒大与富力。富力地产董事长李思廉在富力公布业绩时公开表示，因公司负债率过高，而回归A股时间表尚未确定，因此，一段时间内富力将暂不购入土地。
世界三大评级机构之一的穆迪投资4月16日在题为《中国房地产开发商：货币从紧和市场波动导致风险增长》的报告中称，货币紧缩政策导致房地产企业缺乏流动资金，而近几年房地产的迅猛发展，造成国内许多城市房产供应过剩，开发商度日艰难。在穆迪投针对资金流动状况的压力测试模型下，内地房地产企业只能承受2008年房产销售量下滑25%。穆迪投资为13家内地房地产企业做出评级，其中8家的评级展望为稳定，2家的评级展望为负面，另外3家的评级被列入可能下调的复评名单。这便是土地泡沫破裂的最好注脚。
开发商“不择手段”紧急自救
低首付销售套现资金
上海某大型开发企业将旗下楼盘以零首付方式出售给公司员工，由公司支付其三成首付，只要求员工每月偿还银行贷款即可。这种方式之下，等于将公司楼盘以7折价格贱卖以迅速获得银行发放的个人购房贷款。
分析人士表示，由于公司规模太大，在资金吃惊的情况下，如果采取降价销售，将引起的一系列包括业主退房等不可知风险，“员工优惠购房”可以将资金最快速度回笼。
实际上，在2005年上海市场出现困局之时，上海珠江投资集团也曾以八五折的价格将房屋出售给公司员工，当时推出的房源短期内立即消化完毕。
在全国多个市场，由开发商垫付首付以加快卖房速度的现象屡屡出现。
和恒大一样，富力为回归A股同样在去年大规模储地。富力2007年年内收购的土地共达20幅，合计1030万平方米，目前的总土地储备增加至2620万平方米。在目前银根紧缩的情况下，富力今年要偿还的银行贷款约74亿元。如果再加上土地款的压力，富力的资金需求非常大。
压力下，富力楼盘打出降低首付的卖房广告。其中一个楼盘富力桃园销售人员表示，以一套建筑面积为90多平方米售价约110万元的房子为例，市民可以首付两成，其余一成由开发商垫付。而购房者只需要与开发商再签订一个合同，保证在10个月或一定期限内归还开发商垫付的房款就可以在银行申请到房贷。
这种模式在广州已经成为流行模式，首次置业者可以支付两成首付款，剩下的一成由开发商垫付;二次置业者，开发商垫付金额甚至可达到两成。而且，开发商垫付的首期款免息，客户只要与开发商签订有关合同，约定分期还款时间以及相关违约责任即可。根据合同约定，购房者最迟一年内付清垫付款。
在福州市台江区一个楼盘甚至打出“零首付”广告。楼盘开发商将为购房者垫付全部首付款。客户缴纳3万元保证金后，售楼部为客户开具已交首付款的发票，客户凭此可向开发商委托的银行申请按揭房贷;客户还要在规定的时间内还清开发商所垫付的首付款。
目前开发商申请开发贷款周期相当漫长，即使地方银行愿意贷款，审批及等待上级总行拨款也要花费很长时间，最终放款时间往往被拖长至几个月，“一些开发商根本等不了那么长时间。”相比于开发贷款，个人房贷到目前还是被大部分银行看作是优质资产，因此，开发企业就不得不想方设法通过另一种形式从银行贷款。
抛售项目应对财务危机
上个月上市计划被搁置的恒大地产最近传出整体项目出售传闻。4月16日，恒大集团重庆有限公司某项目的一建筑商对外透露，由于资金太紧张，恒大有意甩卖在重庆的项目。恒大在重庆有5个项目。包括恒大华府、恒大绿洲、恒大金碧天下、恒大名都、恒大城。其中仅仅恒大金碧天下、恒大华府、恒大城三个项目总投资额就将超过200亿元人民币。
根据恒大地产财务报表，截至今年1月，恒大未偿还银行贷款及其他借款总额超过111亿元，且不包括向机构投资者融得的10亿美元资金。根据恒大招股书，IPO融资53.6%用于支付未付土地出让金及现时项目资金，23.1%用于收购额外土地储备，9.1%用于部分偿还瑞信担保贷款。
由于短期内集中拿地，恒大的“重压”项目为数不少。1月，恒大以41亿元拿下广州员村地块，刷新广州“地王”，项目折合楼面地价13016元/平方米。而根据合同规定，恒大两个月内要交10个亿的土地出让金，半年内要全部付清该笔土地出让金。类似项目还有很多。如果不能如期付款，大量土地将面临被收回风险。
为迅速回笼资金，恒大此前已经启动降价策略。公司旗下“御景半岛”、“恒大云湖”、“世纪名门”和“金碧领秀国际”项目均传出打折消息，折扣从25%至30%不等，相比楼市最高峰，价格缩水甚至达到40%至50%。
折价也要上市融资
在巨大资金压力面前，即使没有办法按照原计划融资，也有地产企业决心孤注一掷，即使折价也要达到上市目的。
在恒大地产延后上市计划后，多家原计划赴港上市的内地房地产企业纷纷推迟上市或计划削减融资规模。香港证券分析人士表示，深圳卓越集团、广州方圆地产、河南建业等计划在第二季度赴港上市的地产商重新修订了融资方案，大体将融资规模降低了约四分之一到三分之一。
今年前三个月，在香港上市的40家大型内地地产股市值大幅缩水，包括绿城中国、合生创展、合景泰富等在内的知名公司，平均缩水幅度超过40%。经过一轮大跌后，在香港上市的其他内地房地产股普遍折让率已经很高，其中内地房地产股龙头富力地产股价比NAV折让在35%左右。
在地产企业股价大举下跌之时，新上市公司招股价格已经没有优势可言。此前恒大地产招股时的3.5港元/股的定价已经比其资产净值（NAV）折让了40%，但依然无法得到市场认可。因此，其余企业若想上市成功必须更大幅度折价。
房贷风险显现 银行压房企降价
土地抵押风险显现
各地土地流拍的信号使得银行无比紧张，因为这会使银行的开发贷款风险完全暴露出来，整体房贷风险也被放大。此前，开发贷款多为抵押贷款，大部分抵押物即为土地，而土地的价格在前几年一直比较坚挺，即使是在2006年国家宏观调控后。
而去年新增的开发贷款中有相当一部分是在地价到达高位时抵押的，土地交易价格的快速下滑将首先使这部分贷款的风险暴露无遗。
银行对土地抵押贷款的一般是按其评估价的50%至70%的比例进行风险折扣，根据企业的资质、经营等情况具体评定。假设一块土地评估价格为2000万元，开发商以70%的折扣率获得银行贷款1400万元，如果地价下跌20%，该抵押土地的价值将只有1600万元，银行风险就开始暴露;如果下跌30%，土地价值将只有1400万元，银行资产就有可能出现损失。而如果在土地评估中还存有水分，银行资产的潜在风险就会更大。
让银行更不放心的是，在所有开发贷款中，还有一部分为非抵押贷款。以保利地产为例，截至2007年底其长期借款约为90亿元，其中信用借款、质押借款、保证借款分别为11亿元、8615万元、59亿元，抵押借款不足20亿元，占比仅20%多。而万科、招商地产、北辰实业等其他房地产企业也存在类似情况。
这对于银行的风险是不言而喻的，尤其是在地价下行、开发商面临资金链断裂风险时，银行以土地抵押构成的风险防线很可能被冲破。
不良率隐藏风险
2007年房地产贷款也都呈增长态势。工行2007年房产开发贷款为3039.84亿元，比上年增长了约32%;建行的开发贷款从2006年3023亿元增至3178亿元;中行从2006年的1136亿元猛增到1436亿元，增速为26.5%。
另外，银行在开发贷款领域的不良贷款率却出现了下降，如建行从2006年的6.05%下降到2007年的4.84%，工行从4.34%下降到2.82%，降幅分别为20%和35%。同样，中行的房产开发贷款减值比率也从2006年9.43%猛降到4.87%，降幅为48%。
但如果仅看年报上的贷款不良率，是没有什么意义的。该数据是由不良贷款数额作为分子与作为分母的贷款总额相除的结果，而去年上市银行在开发贷款上的增速普遍超过了17%的贷款规模增速，这必然会拉低总的不良贷款率水平，隐藏了开发贷款真实的不良率。
比如，工行2007年开发贷款增速为32%，远远大于不良率的下降水平，即使以不良贷款数量维持去年水平的前提下，多增加的739亿元贷款额也会直接稀释约13个百分点的不良率。
银行压开发商降价
尽管管理层并未下发正式文件要求紧缩房贷，但银行信贷部门已经开始主动关注房贷领域的风险控制情况。“如果形势进一步恶化，不排除银行会为收回开发贷款而采取更严厉的措施。”某大型银行内部人士说。
此前，银行与开发商由于开发贷款而形成了利益共同体，但在银行在开发贷款风险暴露、开发商资金捉襟见肘的情形下，为求自保，也可能会对开发商采取行动，银行与开发商分道扬镳也不是不可能的事。
上述人士透露：“现在银行对房贷的原则是外松内紧，表面上开发贷款和个人房贷都在正常发放，但实际上，银行内部已经是严阵以待。有些房地产商为了维持高额利润而不降价，致使银行贷款处于高风险之中，因此，现在银行必须未雨绸缪，做好各种应对措施，包括要求开发商采取降价等，避免银行的开发贷款大量形成不良。
房地产企业不会集体崩溃
关于房地产开发企业（以下简称房企）要可能集体崩溃的言论，近期充斥在许多场合。有的甚至把可能性说成了现实，仿佛房企集体崩溃已是现实。如：北京晨报04月15日以大标题刊登“管理层或出台调控新政策房地产板块集体崩溃”。业内人士认为，房企不可能集体崩盘、整个房地产行业是不可能垮掉的。
有关房企要集体崩溃的观点，起源于A潘石屹关于房地产企业大部分财务状况不乐观和房地产企业百日巨变，B任志强在搏鳌亚洲论坛上关于房企要死银行得先死，C扬少锋关于房企资金今年缺口1万亿等观点。其实，细读上述三位的发言和文章，不难发现：潘石屹关于房地产企业大部分财务状况不乐观观点没有任何数据支撑，是在网络聊天中回答网友的一句话，但有关媒体只把他的光溜溜的一句话作为很大标题登出，让人感觉到房企的财务状况都不乐观，资金链已断裂了;潘石屹关于房地产企业百日巨变观点更被错误地读为集体崩溃的同名词。任志强在搏鳌亚洲论坛上关于房企要死银行得先死也只是一句话而已。扬少锋关于房企资金今年缺口1万亿，也不能证明房企就要集体崩溃。
在当今的中国，房企是不可能集体崩溃的。只要认真分折房企整体现状和房企在社会经济生活中的作用，是很难不认同这种观点的。
首先，房企集体崩溃，将对银行产生重大冲击。仅以上海为例，截至2007年12月末，上海中资商业银行房地产贷款占各项贷款的比重为32.2%。这个比例在全国差不多，有的地方甚至还要高。银行对房地产信贷的依赖程度已经非常高了。风险苗头已经出现。前述内部报告显示，截至去年12月末，上海中资商业银行的住房开发不良贷款比年初增加近7亿元，不良率比年初上升了0.78个百分点;其中，2007年新发生住房开发不良贷款20亿元，同比多增13亿元。而值得注意的是，这些新发生的住房开发不良贷款大多为经展期到期后再形成不良。今年已过去三个月了，不良贷款有增无减。房地产行业已能够影响在沪商业银行的“半条命”。
其次，房企集体崩溃后究竟对大家有什么好处？这是一个值得思考的问题。是不是房企集体崩溃了，大家就能买到便宜的房子了呢？恐怕事情没有如此简单。只要中国经济继续保持增长势头，只要人们有改善居住条件的需求，就客观上需要有大量的房子供给。而目前中国的住房体制表明，要向社会提供大量房源以满足不同层面人们的需求，靠单位分房是不可能的了，靠政府提供那只是少数的保障性住房，靠集资建房还是个美好的愿望。如果房企都集体崩溃了不存了，房价也许会比现在更高。要使房价回到应该的水平，要靠各种综合手段和措施，寄希望房企的集体消亡无济于事。
第三，房地产行业对中国经济具有支柱性作用。房地产业作为国民经济的支柱性产业已成为不争的事实。他的产业链已很长了，涉及的行业远不止建筑建材。仅说转化农村剩余劳力这一项，房地产行是承接农民工数量最多的行业，全国有上千万农民工在这个行业获得工资机会。可以这样说，一旦中国房地产业集体崩溃了，经济将倒退十年。